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Acheter et louer: les + demandés

Nous avons fait un résumé de questions fréquemment posées par  les vendeurs ou les locataires:

Est-ce que Activo peut effectuer des recherches personnalisées pour moi?
Oui. Envoyez-nous un e-mail ou un fax avec une description de vos besoins et de votre activité.  Nous notons et enregistrons votre demande et nous vous contacterons dès que nous avons un bâtiment en portefeuille qui répond à vos souhaits.

Quels sont les frais supplémentaires à l’achat d’un bâtiment ou d’un terrain?
Tout d’abord les frais d’acte (les droits d’enregistrement, la vente est parfois soumise à la TVA au cas d’une construction neuve):
     10 % en Flandre sur le prix de vente
     12,5 % en Wallonie et à Bruxelles
Ensuite les frais d’honoraires pour des recherches fiscales, hypothécaires, urbanistiques.
L’agent immobilier est d'habitude payé par le vendeur.

Quels sont les frais à payer lorsque vous louez un bâtiment?
Les frais d’enregistrement: un contrat de bail doit être registré à l'office du cadastre.
Les coûts pour dresser l’état des lieux 
Les frais pour la caution bancaire (négligeable) 
L’agent immobilier sera payé par le bailleur.

Est-ce qu’il faut emprunter de l’argent ou non?
Dans la plupart des cas, on emprunte pour financer l’achat d’un bâtiment industriel, ne serait-ce que pour des raisons fiscales. La quote-part courante du financement consiste en 30% de fonds propres et 70% de financement bancaire.
Adressez-vous aux spécialistes pour élaborer une solution sur mesure. Récemment, il y a des moyens de financement alternatifs comme des constructions de bail emphytéotiques ou un leasing immobilier.

Quelle est la meilleur option, acheter un bien immobilier par le biais d’une société, acheter en nom propre ou est-ce qu’il faut acheter en propriété nue/usufruit?
Tout dépend de la planification fiscale et de la planification de votre succession. Avant de signer le compromis, adressez-vous au notaire ou à votre gestionnaire de patrimoine.

Est-ce que la valeur reprise dans l’estimation implique des engagements?
Malheureusement, nous constatons que beaucoup d’estimations sont subjectives ou trop peu élaborées.  Une estimation doit contenir un plan, une description détaillée du bâtiment, une description des possibilités urbanistiques. L’estimation doit être accompagnée d’un avis méthodologique détaillé. Choisissez un expert indépendant spécialisé en immobilier d’entreprise.

Vente soumise à la TVA
Pour un immeuble neuf, vous pouvez effectuer la vente sous le régime de la TVA. Alors vous payez 21% de TVA sur la valeur du bâtiment.  Lorsqu’il s’agit d’un bâtiment existant, la TVA n'est plus due.
Les entreprises qui achètent à propre usage, peuvent récupérer la TVA. Les investisseurs et les bailleurs ne peuvent pas récupérer la TVA.
Remarque: vous payez toujours des droits d’enregistrement sur le montant de la valeur du terrain.

Qu’est-ce qu’il ne faut surtout pas faire lorsque vous décidez d’acheter?
Ne vous laissez pas mettre sous pression.
Attention, ne versez jamais l’acompte au vendeur ou à l’immobilier en direct.  Il est conseillé de verser l’acompte dans les mains du notaire, qui va consigner le montant sur un compte bloqué.
Après la signature du compromis, les deux parties sont définitivement liées.  Ne signez pas à la légère, mais adressez-vous à vos conseillers.

Acheter ou louer?
La question d’acheter ou de rester locataire dépend de vos ambitions personnelles.  Un argument en faveur de la location, c’est que vous gardez une certaine flexibilité en cas de croissance.
Lorsque vous achetez, vous pouvez déduire les amortissements, et vous pouvez construire un patrimoine immobilier. 
Les entreprises multinationales, les entreprises à croissance rapide, les débutants ou les entreprises avec un besoin temporaires vont louer dans la plupart des cas.
Les industriels ou les grosses fortunes vont plutôt acheter.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente, une condition suspensive, une clause résolutoire, une option, une taxe sur la plus-value?
Vous trouvez la réponse sur le site des notaires: www.notaire.be

Qu’est-ce qu’un droit de préemption?
Un droit de préemption est un droit accordé à certaines personnes privées ou publiques d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne, lorsque vous manifestez votre volonté d’acheter. 
Ce droit a été instauré au profit de certaines institutions publiques comme les Intercommunales, les sociétés de logement social ou « Pont et chaussées»  dans le but de permettre d’acquérir des parcelles de terrains ou des immeubles.

L’attestation relative à la qualité du sol
 Avant toute vente d’un terrain ou d’un bien en Flandre, le vendeur devra  demander cette attestation à OVAM, afin de protéger l’acquéreur d’un risque de pollution du sol.
Cette attestation doit déterminer si le bien qui est vendu se trouve repris dans la liste des biens qui ont été ou auraient pu avoir été pollués. L’attestation doit confirmer l’absence de matière ou d’organisme qui, par le fait de l’activité humaine, pourraient avoir une influence néfaste sur la qualité du sol. Les activités de risque sont par exemple le traitement de produits pétroliers, l’utilisation des eaux, la manipulation de produits chimiques …
Si le vendeur a exercé une activité à risque de pollution, il devra faire dresser une reconnaissance de l’état du sol et une étude de risques. Le cas échéant, il devra faire procéder aux différentes mesures d’assainissement.
Conseil: Renseignez-vous auprès d’un expert de l’environnement.

La destination urbanistique d’un bien
En Belgique, chaque bien est implanté dans une zone soumise à des prescriptions urbanistiques : zone rurale, zone d’habitat, zone industrielle, région naturelle.
Il est primordial de vous implanter dans une zone où vos activités sont autorisées.
La sécurité d’obtenir une permission ne sera jamais garantie à 100%, mais il est vivement conseillé de consulter le service urbanistique de la ville avant la signature du compromis. Demandez s’il y a des contraintes ou des infractions au code de l’urbanisme.
Activo va vous procurer les prescriptions urbanistiques.

Qu’est-ce qu’une intercommunale?
Une intercommunale est une institution de service public, qui développe et gère des zonings industriels. L’intercommunale vend et loue les terrains à des conditions financières plus intéressantes que sur le marché libre.
Attention: Dans la plupart des cas, il faut tenir compte d’un droit de préemption, droit de rachat, obligation de construire, obligation d’embauche, contributions annuelles, contraintes de construction, etc. Les intercommunales en Flandre sont Leiedal et WVI, en Flandre Occidentale il s’agit de Solva et Veneco. En Wallonie il s’agit de l’IEG, l’IDETA, le BPE, l’Igretec.

Est-ce qu’il y a des subsides à toucher?
Il y a des subsides aussi bien en Flandre qu’en Wallonie, mais cela dépend de votre activité, de la taille de l’entreprise etc.
Nous vous conseillons de consulter un spécialiste subsides.

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions !

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